Acheter un terrain représente souvent un investissement important, qu’il s’agisse de construire une résidence, développer un projet immobilier ou constituer un patrimoine.
En Guinée, une erreur fréquente consiste à commencer par négocier le prix et verser de l’argent avant d’avoir suffisamment vérifié la situation juridique du terrain et l’identité de la personne qui le propose à la vente.
Or, la présence d’une clôture, l’occupation du terrain ou la présentation de quelques documents ne suffisent pas, à elles seules, à sécuriser une acquisition.
Le Code foncier et domanial guinéen organise notamment la propriété immobilière, l’immatriculation et la publicité des droits fonciers. Il prévoit que les personnes physiques comme les personnes morales privées peuvent être titulaires d’un droit de propriété sur le sol et les immeubles.
Voici les principaux points à vérifier avant de vous engager.
Vérifiez l’identité du vendeur
La première question n’est pas : « Combien coûte le terrain ? »
Elle est :
« La personne qui me vend ce terrain a-t-elle réellement le droit de le vendre ? »
Il faut identifier précisément le vendeur et vérifier la correspondance entre son identité et les documents relatifs au terrain.
Lorsque le vendeur agit pour une autre personne, une procuration ou un pouvoir adapté doit également être examiné.
Vérifiez les documents fonciers
Demandez à examiner les documents sur lesquels le vendeur fonde son droit.
Selon la situation du terrain, plusieurs documents peuvent être présentés. Leur existence ne doit cependant pas être considérée comme une garantie automatique.
Il faut vérifier leur nature, leur origine, leur cohérence et leur correspondance avec le terrain réellement proposé.
Vérifiez l’immatriculation du terrain
L’immatriculation foncière joue un rôle central dans la sécurisation des droits immobiliers en Guinée.
Le Code foncier et domanial organise notamment le Livre foncier et la publication des droits réels immobiliers.
Il faut donc déterminer si le terrain est immatriculé et vérifier les informations disponibles auprès des services compétents.
Vérifiez que les documents correspondent au terrain
Un document peut être authentique tout en concernant un autre terrain.
Il faut donc rapprocher les informations documentaires avec la réalité physique du bien :
localisation, limites, superficie, références, voisinage et autres éléments permettant de l’identifier.
Cette vérification est particulièrement importante lorsque plusieurs parcelles se trouvent dans la même zone.
Vérifiez les limites du terrain
Un différend de quelques mètres peut devenir un conflit important après la construction.
Il est donc préférable de comprendre exactement :
où commence le terrain, où il se termine et quelles sont ses limites par rapport aux parcelles voisines.
Lorsque cela est nécessaire, les vérifications techniques appropriées doivent être réalisées avant l’acquisition.
Vérifiez l’existence de droits appartenant à des tiers
Un vendeur peut être propriétaire d’un terrain sans que celui-ci soit nécessairement libre de toute contrainte.
Il faut notamment rechercher l’existence éventuelle d’une hypothèque, d’une sûreté, d’un droit de passage, d’une occupation ou d’un autre droit pouvant affecter l’utilisation du bien.
L’objectif est de savoir exactement ce que vous achetez et dans quelles conditions.
Vérifiez si le terrain fait l’objet d’un conflit
Un terrain peut être revendiqué par plusieurs personnes ou faire l’objet d’un désaccord familial ou successoral.
Avant de payer, il est utile de chercher à déterminer si une contestation existe concernant :
la propriété, les limites, une succession, une vente antérieure ou l’occupation du bien.
Un prix attractif ne compense pas le risque d’acquérir un terrain faisant l’objet d’un conflit important.
Vérifiez la situation successorale lorsque le terrain appartenait à une personne décédée
Lorsque le propriétaire initial est décédé, la personne qui souhaite vendre ne peut pas être considérée automatiquement comme seule propriétaire.
La succession doit être examinée.
Le Code civil guinéen prévoit notamment que la qualité de successible est déterminée dans le cadre des règles successorales et organise l’identification des héritiers ainsi que le règlement de la succession.
Cette vérification permet d’éviter d’acheter auprès d’un seul héritier alors que plusieurs personnes disposent de droits sur le bien.
Vérifiez la destination de votre terrain
Un terrain peut juridiquement appartenir au vendeur tout en étant inadapté à votre projet.
Avant l’acquisition, demandez-vous :
Puis-je réellement y réaliser ce que je projette ?
Construction d’une maison, immeuble, commerce, programme immobilier ou autre projet peuvent nécessiter différentes autorisations et vérifications.
Le Code de la construction et de l’habitation encadre notamment certaines opérations immobilières et renvoie au Code foncier et domanial pour l’acquisition de terrains destinés à la promotion immobilière.
Ne versez pas des sommes importantes avant les vérifications essentielles
L’une des principales précautions consiste à ne pas confondre accord sur le prix et acquisition juridiquement sécurisée.
Avant un paiement important, il est préférable que les principaux éléments du dossier aient été examinés.
Lorsque les parties souhaitent réserver le terrain avant la vente définitive, leurs engagements peuvent être formalisés dans un cadre adapté, notamment par une promesse de vente lorsque les conditions s’y prêtent.
Pourquoi consulter un notaire avant l’achat ?
Le rôle du notaire ne commence pas uniquement le jour de la signature.
Son intervention permet notamment d’examiner les parties, les documents disponibles, la situation du terrain et les conditions dans lesquelles le transfert doit être réalisé.
Pour l’acquéreur, consulter le notaire suffisamment tôt permet surtout d’éviter de découvrir les difficultés après le paiement.
Avant d’acheter un terrain en Guinée
La prudence immobilière ne consiste pas à renoncer à un projet.
Elle consiste à effectuer les vérifications nécessaires avant de prendre un engagement financier difficile à annuler.
Vous envisagez d’acheter un terrain, une maison ou un autre bien immobilier en Guinée ?
L’Office Notarial Maître Kaïssa Camara vous accompagne dans la préparation et la sécurisation de votre acquisition immobilière.
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