Lorsqu’un terrain est proposé à la vente, l’expression « titre foncier » revient fréquemment dans les discussions.
Pour un acquéreur, la simple affirmation selon laquelle un terrain est « titré » ne doit cependant pas remplacer une véritable vérification.
L’enjeu consiste à déterminer si les documents présentés correspondent réellement au terrain, au propriétaire et aux droits qui doivent être transférés.
Pourquoi la situation foncière est-elle si importante ?
L’achat immobilier ne porte pas uniquement sur une surface de terrain.
L’acquéreur souhaite obtenir un droit juridiquement reconnu sur un bien précisément identifié.
Le Code foncier et domanial guinéen organise la propriété immobilière et les mécanismes permettant de publier les droits réels portant sur les immeubles. Le texte est toujours référencé comme étant en vigueur dans le corpus juridique guinéen.
La vérification foncière permet donc d’identifier plus clairement :
le propriétaire, le terrain, les droits existants et les éventuelles charges pouvant affecter le bien.
Qu’est-ce qu’un titre foncier ?
Dans le système foncier, le titre foncier est lié à l’immatriculation d’un immeuble et aux informations portées au Livre foncier.
Son intérêt est notamment de rattacher juridiquement un droit de propriété à un immeuble déterminé.
Mais pour l’acquéreur, disposer d’une copie ou d’une photographie d’un document ne suffit pas.
Il faut encore vérifier que le document correspond :
au terrain visité
à la personne qui vend
à la situation juridique actuelle du bien
Première vérification : le nom du propriétaire
Le nom figurant dans les informations foncières doit être rapproché de l’identité du vendeur.
Si les identités ne correspondent pas, il faut comprendre pourquoi.
Le vendeur agit-il par procuration ?
Le propriétaire est-il décédé ?
Le terrain a-t-il déjà été transmis ?
La société propriétaire a-t-elle changé de représentant ?
Chaque différence doit recevoir une explication juridiquement cohérente avant la vente.
Deuxième vérification : l’identification du terrain
Il faut ensuite déterminer si le document présenté concerne réellement la parcelle visitée.
Cette vérification peut porter sur plusieurs éléments :
la localisation, la superficie, les références foncières, les limites et les autres éléments techniques disponibles.
Une confusion entre deux parcelles voisines peut être extrêmement difficile à résoudre après une construction.
Troisième vérification : la situation actuelle du bien
Un document ancien peut avoir été régulier au moment de son établissement alors que la situation du terrain a évolué depuis.
Le bien peut notamment avoir fait l’objet :
d’une vente, d’une donation, d’une succession, d’une hypothèque ou d’une autre opération.
La vérification doit donc porter sur la situation actuelle, pas seulement sur l’existence historique d’un document.
Quatrième vérification : les hypothèques et autres droits
Un terrain peut appartenir juridiquement à une personne tout en supportant certains droits au profit d’autres personnes ou institutions.
Une hypothèque est un exemple important lorsqu’un immeuble a été utilisé comme garantie d’un financement.
Les droits publiés concernant le bien doivent donc être examinés avant la conclusion de l’acquisition.
Cinquième vérification : les ventes successives
Un terrain peut avoir changé plusieurs fois de propriétaire.
Il est alors utile de comprendre l’origine de propriété et les différentes opérations ayant conduit à la situation actuelle.
Une chaîne documentaire incohérente peut révéler un problème à examiner avant le paiement.
Que faire lorsque le propriétaire est décédé ?
Le décès du propriétaire change profondément la situation.
Le bien entre dans la succession et les personnes habilitées à en disposer doivent être identifiées.
Le Code civil guinéen prévoit que la succession s’ouvre au dernier domicile du défunt et organise la détermination des héritiers. Il prévoit notamment un jugement d’hérédité permettant de déterminer les personnes habilitées à succéder.
Il ne suffit donc pas qu’une personne se présente comme « fils », « fille », « frère » ou autre parent du propriétaire pour pouvoir vendre seule le terrain.
Le titre foncier suffit-il à sécuriser tout l’achat ?
Non.
La situation foncière constitue un élément fondamental, mais l’acquisition doit être examinée dans son ensemble.
Il faut également s’intéresser :
à l’identité et aux pouvoirs des parties, au prix, aux modalités de paiement, à l’occupation du terrain, aux éventuels conflits, à l’usage envisagé et aux conditions de l’acte de vente.
Pourquoi vérifier avant de verser l’argent ?
Une grande partie des difficultés apparaît lorsque l’acquéreur verse une somme importante avant d’avoir réalisé les vérifications.
Après paiement, il devient souvent beaucoup plus difficile de revenir sur l’opération ou d’obtenir rapidement la restitution des sommes.
L’ordre le plus prudent est généralement :
identifier → vérifier → formaliser → payer selon les conditions convenues
plutôt que :
payer → vérifier ensuite.
Quel est le rôle du notaire ?
Le notaire accompagne la préparation de la transaction et l’examen des informations permettant d’en sécuriser la formalisation.
Son intervention peut notamment permettre d’identifier les points nécessitant des vérifications complémentaires avant la signature.
L’objectif n’est pas uniquement d’établir un acte.
Il est aussi de contribuer à ce que l’acte repose sur un dossier suffisamment préparé.
Vous envisagez d’acquérir un terrain ?
Ne vous contentez pas de demander :
« Est-ce que le terrain possède un titre foncier ? »
Demandez également :
« Quelle est exactement sa situation juridique aujourd’hui ? »
L’Office Notarial Maître Kaïssa Camara accompagne particuliers, familles, entreprises et investisseurs dans la préparation et la sécurisation de leurs opérations immobilières en Guinée.
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